Всё о недвижимости и вокруг неё
В статьях этого раздела вы найдете наши мнения о тенденциях и прогнозах развития рынка недвижимости, процессе купли-продажи, аспектах законодательства о недвижимости и многом другом. Мы надеемся, что содержащаяся здесь информация может оказаться полезной как для покупателей, так и для продавцов.
5 июля-2024 г.
Прошел почти месяц с тех пор, как Совет управляющих Европейского центрального банка принял решение о снижении ставки рефинансирования на 25 базисных пунктов, или 0,25 %, до 4,25 %.
Давайте посмотрим, как это повлияло на ставки EURIBOR, которые представляют собой кредитную плату на межбанковском рынке и которые используются при кредитовании. 6-месячная ставка EURIBOR снизилась с 3,744 % (6 июня) до 3,678 % (3 июля). Снижение составило 0,066 %. 12-месячная ставка EURIBOR "упала" с 3,684% до 3,596%, или на 0,088%. Что это означает для заемщиков? Предположим, что сумма кредита составляет 70 000 евро, срок кредитования - 20 лет, а первоначальный взнос - 5 % при поддержке ALTUM. Конечно, есть и другие условия, влияющие на процентную ставку по банковскому кредиту, но в целом снижение ставки EURIBOR - это уменьшение ежемесячных платежей заемщика на 2-3 евро! Это экономит заемщику стоимость одного-двух проездных билетов на общественный транспорт... Почему долгожданное решение ЕЦБ о снижении ставки рефинансирования не нашло отражения в снижении EURIBOR? Кредитные учреждения заложили это решение в свои прогнозы или ожидания задолго до его принятия, и ставки на межбанковском рынке оказались ниже, чем должны были быть.
Прошло уже 9 месяцев с тех пор, как мы сделали наш прогноз на год вперед. Пока что этот прогноз сбывается в полной мере. Посмотрим, что будет дальше. Сейчас я могу предположить, что снижение ставок будет еще более постепенным, чем прогнозировалось ранее. Окажет ли это какое-либо влияние на рынок недвижимости? Я думаю, что никакого. Гораздо большую роль играют желания и ожидания людей, банков, строителей и других участников рынка. И если не произойдет ничего экстраординарного, рынок еще некоторое время будет находиться в нынешнем состоянии.
Иварс Рубенис
3-май-2024
30 апреля правительство утвердило Программу стабильности Латвии на 2024-2028 годы. Delfi.lv опубликовал статью об этом «Конец вечеринки - напряженная ситуация в государственных финансах».
Цитирую первый абзац: «Конец вечеринки, или похмелье, - так можно охарактеризовать то, что ожидает государственные финансы в ближайшие годы. После больших расходов во время пандемии и энергетического кризиса, когда государство щедро поддерживало граждан и бизнес, чтобы помочь им справиться с падением доходов и ростом цен, ... в ближайшие годы в государственном бюджете будет мало места для маневра».
В документе прогнозируется, что рост внутреннего валового продукта Латвии составит 1,4 % в 2024 году, 2,9 % в 2025 году, 2,5 % в 2026 году и 2,3 % в 2027 году. Я не вижу никакой логики в этом ряду цифр. Латвийская экономика - это не скоростной катер, который может набрать скорость в один момент, а затем замедлиться в другой. Она больше похожа на контейнеровоз, маневры которого должны начинаться за несколько миль заранее. Не стоит забывать и о том, что еще полгода назад рост ВВП прогнозировался на уровне 2,5% в 2024 году, 2,9% в 2025 году и 2,9% в 2026 году. Таким образом, произошло резкое падение прогноза на этот год, на следующий он остался прежним, а затем снова произошло падение. Учитывая, что в 2023 году ВВП упал на 0,3%, эти прогнозы кажутся утопичными.
По моему мнению, эти цифры робкую попытку Министерства финансов предупредить о больших проблемах делают еще более удручающей, потому что цифры выглядят просто выдуманными. Кроме того, маловероятно, что программа стабильности предусматривала 136 миллионов евро текущих инвестиций в Air Baltic, которые правительство одобрило на том же заседании...
В этом контексте непонятно, о чем мечтают те 50% латвийской общественности, которые ожидают роста цен на недвижимость в этом году. По крайней мере, об этом свидетельствует опрос SEB о ценах на жилье. Мы ждем решения ЕЦБ о снижении процентной ставки и думаем, что это все решит. Это ошибочное мнение! На цены на недвижимость гораздо больше влияют те же факторы, что и на ВВП - война на Украине, нарушение глобальных цепочек поставок, слабая экономическая ситуация в основных странах-импортерах. И совершенно неправильно думать, что в стране все будет плохо, а в секторе недвижимости - замечательно!
Понятно, что банки, строители, девелоперы (и мы, посредники в сфере недвижимости) были бы очень рады, если бы рынок недвижимости восстановился, но, к сожалению, этого не произойдет. Подобные исследования и их публикация поддерживают иллюзию положительных тенденций на рынке и роста цен. Джордж Сорос однажды сказал, что его слово влияет на рынок. Точно так же на рынок влияют и подобные опросы. Ожидания будущего - один из факторов, влияющих на цены, но если человек не может заплатить больше за жилье, то цены не вырастут.
Очевидно, что после вечеринки кто-то должен оплатить счет.
Иварс Рубенис
4-мар-24
Банковский сектор считает, что региональное ипотечное кредитование работает. По данным Swedbank, объем кредитования в регионах увеличился на 5 процентных пунктов. Наибольшая активность наблюдается в Елгаве, Огре, Валмиере, Вентспилсе и Сигулде. Здесь важно понять, относится ли этот рост к региональным центрам или, скажем, к Пилтене в Вентспилсе, к Наукшэни в Валмиере и к Бирзгали в Огре. Учитывая, что у ряда наших клиентов были проблемы с получением кредитов на покупку недвижимости в регионах, я могу предположить, что рост все же связан с региональными центрами. Если рассматривать конкретные регионы, то 51,9% кредитов в регионах относятся к 5 вышеупомянутым городам и Лиепае. Эти города не следует включать в статистику, характеризующую кредитование в регионах. Стоимость квадратного метра стандартной квартиры в Валмиере и Наукшенах отличается в 10 раз!
Ипотечное кредитование в сельской местности недостаточно. Это подтверждает и заявление самого Swedbank о том, что для развития регионального кредитования потребуется программа государственной поддержки, поскольку цены на недвижимость ниже, чем затраты на строительство или реконструкцию. В такой ситуации застройщики также не будут инвестировать в регионы. Существует совокупность факторов, таких как платежеспособность населения, альтернативные возможности (новое жилье против старого), отсутствие инфраструктуры (дорог, школ, детских садов, магазинов), которые не позволяют ценам на недвижимость вырасти до реальной стоимости и препятствуют развитию ипотечного кредитования в регионах. Зачастую сложно сказать, что является причиной, а что - следствием. Для решения проблемы необходим комплексный подход.
28 февраля Delfi опубликовала статью "Почтовые отделения пока закрываться не будут, будет проведена оценка мест, где можно было бы оказывать услуги". Немного истории: как следует из заголовка, почтовые отделения должны были быть закрыты, но на данный момент этого не произойдет, потому что люди в социальных сетях подняли шум, который привел к определенным действиям со стороны ответственного министерства, что привело к отставке совета.
Однако за всем этим политическим театром для сектора недвижимости важно, чтобы почтовые отделения в регионах сохранились. Латвийская почта в регионах выполняет функцию социального учреждения и инфраструктурного объекта. Закрытие почтовых отделений, безусловно, не будет способствовать увеличению численности населения. Наличие населения означает, что людям нужно жилье. Это, в свою очередь, означает, что существует рынок недвижимости. Поэтому с точки зрения недвижимости сохранение почтовых отделений является положительным фактором.
Конечно, почта не спасет ситуацию в сельской местности. Жаль, что у министерства и правительства нет мотивации и стратегического видения развития регионов, но решение не закрывать почтовые отделения - это один маленький шаг к тому, чтобы сельская местность не вымерла.
Иварс Рубенис
Ссылки:
Tvnet.lv 01.02.2024 "Прогнозы рынка жилья: когда упадут процентные ставки и станет ли недвижимость доступнее?"
Delfi.lv 26.02.2024 "Нужно больше, но пределы оценки: как формируется финансовый "срез" для покупки недвижимости в регионах".
Delfi.lv 28.02.2024 "Почтовые отделения пока закрываться не будут, будет проведена оценка мест, где можно было бы предоставлять услуги"
4 янв-2024
С начала 1990-х годов прошло уже более 30 лет, но иногда кажется, что мы все еще живем в те безумные годы правового вакуума и чиновничьей анархии. Совсем недавно я разговаривал с брокером со стороны продавца по поводу одной сделки. Брокер настаивал на том, что оплата за недвижимость должна производиться в нотариальной конторе, что покупатель и продавец должны иметь текущие счета в одном банке, чтобы можно было сразу проверить оплату... Наконец, прозвучала фраза типа "продавец всегда прав!". Естественно, мы не пошли на сделку, потому что ни мы, ни покупатель не были довольны такой сделкой и коммуникацией.
Если стороны не доверяют друг другу, есть вариант использовать либо эскроу-счет в банке, либо депозитарный счет у нотариуса. Оба эти варианта затягивают и делают сделки более дорогими. И нотариус, и банк дополнительно проводят тщательную проверку покупателя, продавца и происхождения финансирования. Все это занимает время и предполагает перепроверку информации, которая уже была проверена агентом по недвижимости. Конечно, эскроу-счет или эскроу-счет у нотариуса - это не бесплатная мера.
На мой взгляд, нормальная процедура сделки - это когда стороны договариваются об условиях сделки, согласовывают и подписывают контракт (с предварительным задатком или без него), подписывают запрос на укрепление, который может быть подан в земельную книгу только вместе с платежным документом, предоставленным банком, затем производят оплату и подают документы в Земельную книгу.
Почему это кажется мне нормальной процедурой? Потому что есть 3 инстанции - агент по недвижимости, нотариус и земельная книга, - которые проверяют юридические аспекты и реальность сделки. И во всех этих инстанциях документы рассматривают несколько человек. За свою профессиональную деятельность я провел более 500 сделок с недвижимостью, и ни разу не было ситуации, чтобы земельная книга не одобрила запрос на укрепление! Да, бывали случаи, когда запрос на подтверждение или договор купли-продажи требовали уточнения, но даже в этих случаях запрос на укрепление не отклонялся. Обычно земельная книга сообщает о необходимости внесения исправлений, и у сторон сделки есть возможность отозвать поданные документы, уточнить их и подать заново.
До начала года мы участвовали в сделке, где покупателем был гражданин одной из европейских стран. Ему было технически сложно приехать сюда, подписать документы и осуществить перевод, так как банки в его стране были на каникулах. Поэтому он заплатил до подписания договора купли-продажи!!! Все просто.
Возвращаясь к упомянутому в начале брокеру, неудивительно, что люди не доверяют друг другу и многие не хотят иметь дело с агентами по недвижимости. Очевидно, должно пройти некоторое время, прежде чем все здесь начнут доверять институтам и механизмам, созданным государством. Я надеюсь, что вы доверитесь нам и решите работать с нашими агентами по недвижимости!
Иварс Рубенис
10-дек-2023
В последних числах ноября я принял участие в опросе, проведенном SKDS с целью выяснить состояние бизнес-среды в Латвии. Интервью длилось около получаса, и на какое-то время я поймал себя на мысли, что постоянно даю разным вещам все более низкие и негативные оценки. Затем я начал размышлять о возможных причинах. И тут я придумал 3 возможных ответа - у меня было плохое настроение, вопросы SKDS были необъективными или, может быть, все действительно плохо. Поскольку я согласился на разговор, давайте отбросим плохое настроение. SKDS - это компания с именем и историей, мне не хотелось бы верить в создание искусственного результата. Остается третье - может быть, все действительно плохо...
Оглядываясь на несколько недель назад, я понимаю, что мои опасения по поводу состояния бизнес-среды усилила Комиссия по национальной безопасности. Она представила на рассмотрение парламента поправки к Закону о земельной книге, направленные на усиление контроля над иностранцами и компаниями с иностранными инвестициями.
Комментарии к предложенным поправкам подали Совет иностранных инвесторов Латвии и Альянс застройщиков недвижимости. Самое четкое мнение высказал Латвийский совет адвокатов в своем письме в Юридическую комиссию Сейма: "Совет обращает внимание Комиссии на то, что законопроект в его нынешней редакции ухудшит инвестиционную среду в Латвии, создав неоправданное административное бремя для иностранных юридических лиц при приобретении права на иск в Латвии".
Не вдаваясь во все подробности (это можно сделать на сайте Сейма или в статье Иварса Поммерса в Delfi), хочу привести часть предложения из описания проблемы в аннотации к законопроекту: "Существующая процедура несовершенна, ... что приводит к значительным трудностям в обработке данных в отношении заинтересованных лиц".
Получается, что государственный орган (Комиссия по национальной безопасности) предлагает переложить административное бремя на кого-то другого, потому что у них значительное бремя по обработке данных! О каком объеме данных идет речь? Согласно аннотации, это "23 195 физических лиц". Неужели?! Это объем данных, который является обременительным для государства?!
Обоснование аннотации к законопроекту начинается с того, что 24 февраля 2022 года ситуация с безопасностью в Европе изменилась... Простите, сейчас конец 2023 года! Нам потребовалось более полутора лет, чтобы выявить проблему! Парламент при рассмотрении законопроекта установил крайний срок подачи предложений - 16 ноября 2023 года. Министерство юстиции попросило продлить срок до 29 февраля 2024 года, что и было принято. Серьезно?! Это срок подготовки заключения государственным органом?! Возможны два варианта ответа - законопроект Комиссии по национальной безопасности находится в плачевном состоянии или Министерство юстиции не может подготовить свое заключение раньше. Круто, чуть больше 2 лет, чтобы выявить проблему и предложить поправки. Вопрос в том, когда еще эти поправки увидят свет и в каком виде?
Заинтересованные организации включаются в работу и борются за свое право и своих клиентов, но я, как сторонний наблюдатель, сомневаюсь, что им это удастся. Если фермеры, со всем их лоббированием, публикациями в прессе и представителями в парламенте, уже не смогли добиться 5% НДС на овощи и фрукты, то у остальных шансов очень мало. Со стороны государства это может выглядеть так: хочешь вести здесь бизнес - плати! Сектор недвижимости в настоящее время не является местом, где есть много свободных денег. Некоторые застройщики занимаются тем, что затыкают дыры, перенаправляя ресурсы из менее болезненных мест в те, которые горят сильнее.
Я даже не хочу упоминать о дальнейшей аннотации. Например, на вопрос, влияет ли нормативная база на бизнес-среду, ответ - "Нет"!!!
Подведем итог:
Почему я затронул эту тему? Она важна для нас. Как я уже отмечал в предыдущем блоге, "бизнес в сфере недвижимости всегда зависит от наличия внешнего финансирования". Принятие подобных поправок к закону приведет к дальнейшему сокращению иностранного капитала, что, в свою очередь, снизит активность на рынке и цены. Ситуацию, безусловно, усугубит одобренная парламентом помощь заемщикам. В любом случае, все это не внушает оптимизма в отношении деловой среды и перспектив рынка, но давайте дождемся решения парламента, а там посмотрим...
P.S. Если ответственные лица читают это, надеюсь, они воспримут критику в здравом духе.
Иварс Рубенис
5-окт-2023
Мы могли бы обсудить, какими терминами обозначать происходящее на рынке недвижимости. Кто-то может сказать, что рынок стагнирует, кто-то - что он замирает. Для того чтобы реализовать недвижимость по рыночной цене, требуется все больше времени. Компания Latio, лидер в сфере риэлторских услуг, регулярно проводит исследования, которые показывают, что время продажи недвижимости по рыночной цене увеличилось в 3 (!!!) раза за год (июль 2022 - август 2023). "Delfi Bizness в своей статье "Рынок новостроек умер? Что показывают "топовые" проекты и девелоперы" анализирует степень замедления рынка нового и реконструированного жилья. Ясно одно: активность упала.
В 2021 и 2022 годах на рынке наблюдался большой рост цен. У людей были высокие инфляционные ожидания, были накоплены деньги от компенсации COVID, в Латвии появились иностранные инвестиции, в мире повысился спрос на строительные материалы, в том числе на древесину, что привело к росту цен на лес и деревья. Это лишь некоторые факторы, которые привели к росту цен на продажу в последние годы. В последние годы все покупалось по любой цене. Особенно сильно росли цены на сельскохозяйственные земли и лесные угодья. Сейчас рост остановился, но продажные цены остались на прежнем уровне.
Сейчас большие деньги из восточного соседа ушли с рынка, скандинавские фонды взяли паузу, рост EURIBOR замедлил рынок ипотечного кредитования. Вильяр Аракас, основатель EfTEN Capital, отмечает, что "бизнес в сфере недвижимости всегда зависел от наличия внешнего финансирования, от банковских кредитов".
Высокие цены и отсутствие доступа к финансированию - вот причины, по которым на рынке мало денег и почему покупатели и продавцы не встречаются. Продавцов можно понять, ведь никто не хочет продавать дешевле, если раньше мог сделать это дороже. Эта ситуация напоминает казино - азартный игрок часто потом жалеет, что не бросил играть раньше...
Можно сказать, что рынок находится на паузе, и инвесторы, застройщики и банки ждут, когда EURIBOR упадет. Экономист Swedbank Оскарс Никс Малниекс прогнозирует, что дальнейшего повышения процентных ставок не будет, а их падение ожидается уже в конце весны следующего года. Насколько я помню, перед последним повышением ставки EURIBOR также были прогнозы, что EURIBOR больше не будет повышаться. Я, как нормальный человек и как тот, кто работает в этом секторе, хотел бы верить в этот прогноз. Но если даже эта надежда сбудется, то сразу ничего не произойдет. Банки не начнут выдавать кредиты всем подряд, инвесторы не начнут вкладывать деньги, а застройщики не начнут сразу же продвигать новые проекты. Потребуется время, чтобы рынок восстановился и процессы улеглись. По моим спекулятивным предположениям, это шесть месяцев.
Чего же мы можем ожидать от рынка в ближайший год и далее? В ближайший год, я думаю, не произойдет никаких серьезных изменений. Если кому-то нужно продать, то придется снизить цену. Те, кому не нужно продавать, будут ждать. Что произойдет после этого? Говорят, что экономист - это тот, кто потом объясняет, почему все произошло по-другому. Я не хочу предсказывать, иначе потом придется объяснять...
Иварс Рубенис