Viss par un ap īpašumiem
Šajā sadaļā esošie raksti pauž mūsu redzējumu par nekustamā īpašuma tirgus tendencēm un prognozēm, pārdošanas un iegādes procesu, nekustamā īpašuma tiesību aspektiem un citiem jautājumiem. Cerams, ka šeit esošā informācija varētu būt noderīga gan pircējiem, gan pārdevējiem.
3-maijs-2024
30.aprīlī valdība apstiprināja Latvijas Stabilitātes programmu 2024.-2028. gadam. Delfi.lv par šo publicēja rakstu “Ballītes beigas – valsts finansēs izveidojusies saspringta situācija”.
Citēju pirmo rindkopu “Ballītes beigas jeb paģiras ir tas, kā varētu īsi aprakstīt, kas tuvākajos gados sagaidāms valsts finansēs. Pēc lielajiem tēriņiem pandēmijas un energoresursu krīzes laikā, kad valsts dāsni atbalstīja iedzīvotājus un uzņēmumus, lai tie varētu vieglāk pārvarēt ienākumu kritumu un straujo cenu kāpumu, …, tuvākajos gados vieta manevriem valsts budžetā īsti nebūs.”
Šajā dokumentā Latvijas iekšzemes kopprodukta pieaugums tiek plānots 1.4% 2024. gadā, 2.9% - 2025. gadā, 2.5% - 2026. gadā un 2.3% 2027. gadā. Es nespēju saskatīt nekādu loģiku šajā skaitļu virtenē. Latvijas ekonomika nav motorlaiva, kas var vienā mirklī uzņemt ātrumu un pēc tam to samaināt. Tā ir drīzāk kā konteinerkuģis, kura manevriem ir jāsākas vairākas jūdzes iepriekš. Jāatceras arī, ka pusgadu atpakaļ tika prognozēts IKP pieaugums 2.5% - 2024. gadā, 2.9% - 2025. gadā un 2.9% - 2026. gadā. Tātad strauji ir samazinājusies prognoze šim gadam, nākamais ir palicis nemainīgs un pēc tam atkal ir samazinājums. Ņemot vērā, ka IKP 2023. gadā samazinājās par 0,3%, šīs prognozes liekas utopiskas.
Manā uztverē šie skaitļi padara Finanšu ministrijas biklo mēģinājumu brīdināt par lielām “ziepēm” vēl draudīgāku, jo skaitļi izskatās vienkārši sazīmēti. Tāpat, maz ticams, ka stabilitātes programmā bija paredzētas kārtējās investīcijas “Air baltic” 136 miljonu eiro apmērām kuras valdība apstiprināja tajā pašā sēdē …
Šajā kontekstā nav skaidrs, par ko sapņo 50% no Latvijas sabiedrības, kas šogad sagaida nekustamo īpašumu cenu pieaugumu. Vismaz to rāda SEB "SEB" Mājokļu cenu aptauja. Mēs gaidām ECB lēmumu ar procentu likmju samazinājumu un domājam, ka tas atrisinās visu. Tas ir kļūdains viedoklis! Nekustamo īpašumu cenas daudz vairāk ietekmē tie paši faktori, kas IKP, - karš Ukrainā, pārrāvums globālajās piegādes ķēdēs, galveno importētāju valstu vājā ekonomiskā situācija. Un pavisam kļūdaini ir uzskatīt, ka valstī viss būs slikti, bet nekustamo īpašumu sektorā brīnišķīgi!
Saprotams, ka bankām, būvniekiem, attīstītājiem (un arī mums – nekustamā īpašuma starpniekiem) būtu ļoti labi, ja īpašumu tirgus atdzīvotos, bet, diemžēl, tā nebūs. Šādas aptaujas un to publiskošana uztur ilūziju par pozitīvām tirgus tendencēm un pieaugošām cenām. Džordžs Soross savulaik sacīja, ka viņa paustais vārds ietekmē tirgu. Analoģiski arī šādi pētījumi ietekmē tirgu. Un nākotnes gaidas ir viens no cenu ietekmējošiem faktoriem, bet, ja cilvēks nevar samaksāt vairāk par to mājokli, tad cenas nepieaugs.
Skaidrs, ka pēc ballītes kādam ir jāapmaksā rēķins.
Ivars Rubenis
04-Mar-24
Banku sektora pārstāvji pauž viedokli, ka hipotekārā kreditēšana reģionos darbojas. Pēc Swedbank sacītā, kreditēšana reģionos ir pieaugusi par 5 procentpunktiem. Lielākā aktivitāte ir bijusi Jelgavas, Ogres, Valmieras, Ventspils un Siguldas novadā. Te būtu svarīgi saprast, vai šis pieaugums ir saistīts ar novada centriem vai arī, teiksim, Pilteni Ventspils novadā, Naukšēniem Valmieras novadā un Birzgali Ogres novadā? Ņemot vērā, ka vairākiem mūsu klientiem ir bijušas problēmas ar aizdevumu saņemšanu īpašumu iegādei reģionos, varu izdarīt pieņēmumu, ka pieaugums tomēr ir saistīts ar reģionālajiem centriem. Ja paskatāmies uz konkrētiem novadiem, tad 51.9% no kredītiem reģionos attiecas uz 5 iepriekš minētajām pilsētām un Liepāju. Šīs pilsētas nebūtu iekļaujamas statistikā, kas raksturo kreditēšanu reģionos. Sērijveida dzīvokļa kvadrātmetra cena Valmierā un Naukšēnos atšķiras 10 reizes!
Hipotekārā kreditēšana laukos ir nepietiekama. To apliecina arī tās pašas Swedbank sacītais, ka reģionālās kreditēšanas attīstībai būtu nepieciešama valsts atbalsta programma, jo īpašumu cenas ir zemākas par būvniecības vai rekonstrukcijas izmaksām. Šādā situācijā arī nekustamo īpašumu attīstītāji neveiks nekādas investīcijas reģionos. Ir vairāku faktoru kopums kā, piemēram, maksātspēja, alternatīvo variantu (jauns pret vecs) izmaksas, infrastruktūras (ceļi, skolas, bērnudārzi, veikali) trūkums, kas neļauj paaugstināties īpašumu cenām līdz reālām izmaksām un traucē hipotekārās kreditēšanas attīstībai reģionos. Bieži vien grūti pateikt, kas ir cēlonis un kas ir sekas. Problēmas risināšanai ir nepieciešama kompleksa pieeja.
Portālā Delfi 28. februārī tika publicēts raksts “Pagaidām pasta nodaļas neslēgs, izvērtēs vietas, kur varētu sniegt pakalpojumus”. Nedaudz vēstures: kā jau liecina virsraksts, bija paredzēts slēgt pasta nodaļas, bet pagaidām to nedarīs, jo cilvēki sociālajos tīklos sacēla traci, rezultātā atbildīgā ministrija veica kaut kādas darbības, kuru rezultātā atkāpās padome.
Aiz visa politiskā teātra nekustamo īpašumu sektoram tomēr ir svarīgi, ka pasta nodaļas reģionos saglabājas. Latvijas pasts reģionos pilda sociālās iestādes un infrastruktūras objekta funkciju. Pasta nodaļu slēgšana noteikti neveicinātu apdzīvotību laukos. Apdzīvotība nozīmē, ka cilvēkiem ir nepieciešams mājoklis. Tas savukārt nozīmē, ka ir nekustamā īpašuma tirgus. Tātad no nekustamo īpašumu viedokļa, pasta nodaļu saglabāšana ir vērtējama pozitīvi.
Protams, pasts neglābs situāciju laukos. Žēl, ka ministrijai un valdībai trūkst motivācijas un nav stratēģiska redzējuma reģionu attīstībai, bet lēmums neslēgt pasta nodaļas ir viens neliels solītis uz to, lai lauki neizmirtu.
Ivars Rubenis
Atsauces:
Tvnet.lv 01.02.2024 “Mājokļu tirgus prognozes: kad kritīs procentlikmes un vai īpašumi kļūs pieejamāki?”
Delfi.lv 26.02.2024 “Vajag vairāk, bet vērtējums ierobežo: kā rodas finansējuma 'šķēre' īpašuma iegādei reģionos”.
Delfi.lv 28.02.2024 “Pagaidām pasta nodaļas neslēgs, izvērtēs vietas, kur varētu sniegt pakalpojumus”
4-Jan-2024
Kopš 90-to gadu sākuma ir pagājuši vairāk kā 30 gadi, bet dažreiz liekas, ka vēl joprojām dzīvojam tajos trakajos gados, kad valdīja tiesiskais vakuums un amatpersonu anarhija. Samērā nesen bija sarunas ar pārdevēja puses mākleri par darījumu. Tad lūk, mākleris kategoriski uzstāja uz to, ka samaksa par īpašumu jāpārskaita notāra kabinetā, ka pircējam un pārdevējam jābūt norēķinu kontiem vienā un tajā pašā bankā, lai būtu iespējams pārliecināties par samaksu uzreiz… Nobeigumā vēl sekoja tāda frāze kā “pārdevējam vienmēr ir taisnība!”. Likumsakarīgi, ka mēs līdz darījumam netikām, jo ne mums, ne pircējam šāda kārtība un komunikācija nebija pieņemama.
Ja darījuma puses neuzticas viena otrai, tad ir iespējas vai nu izmantot darījuma kontu bankā vai glabājuma kontu pie notāra. Abas šīs iespējas paildzina un sadārdzina darījumus. Gan pie notāra, gan bankā papildus tiks veikta skrupuloza pircēja, pārdevēja un finansējuma izcelsmes pārbaude. Tas viss prasa laiku un ir vēlreiz pārbauda informāciju, ko jau ir nekustamā pārbaudījis nekustamo īpašumu aģents. Protams, darījumu konts vai notāra glabājuma konts nav bezmaksas pasākums.
Manuprāt, normāla darījuma kārtība ir, kad puses vienojas par darījuma noteikumiem, saskaņo un paraksta līgumu (ar vai bez rokas naudas pirms tam), paraksta nostiprinājuma lūgumu, kuru var iesniegt zemesgrāmatā tikai kopā ar bankas pievienotu dokumentu par apmaksu, pēc tam veic apmaksu un iesniedz dokumentus zemesgrāmatā.
Kāpēc šī man liekas normāla kārtība? Tāpēc, ka ir 3 instances – nekustamo īpašumu aģents, notārs un zemesgrāmata, kas pārliecinās par darījuma tiesiskajiem aspektiem un reālo situāciju. Un visās šajās instancēs tie ir vairāki cilvēki, kas iziet cauri šiem dokumentiem. Savas profesionālās darbības laikā esmu veicis darījumus ar vairāk nekā 500 īpašumiem un ne reizi nav bijusi situācija, kad zemesgrāmata neapstiprinātu kādu nostiprinājuma lūgumu! Jā, ir bijušas reizes, kad ir nepieciešams precizēt nostiprinājuma lūgumu vai pirkuma līgumu, bet arī šajos gadījumos tie nav bijuši noraidīti nostiprinājuma lūgumi. Parasti zemesgrāmata informē par nepieciešamību veikt korekcijas un darījuma pusēm ir iespēja atsaukt iesniegtos dokumentus, precizēt tos un iesniegt atkārtoti.
Pirms gadu mijas bijām iesaistīti darījumā, kur pircējs bija vienas Eiropas valsts pilsonis. Tīri tehniski viņam bija sarežģīti ierasties šeit, parakstīt dokumentus un veikt pārskaitījumu, jo bankām viņa valstī bija brīvdienas. Tāpēc viņš veica samaksu pirms pirkuma līguma parakstīšanas!!! Viss vienkārši.
Atgriežoties pie sākumā minētā māklera, nav brīnums, ka cilvēki neuzticas viens otram, un daudzi negrib sadarboties ar nekustamā īpašuma aģentiem. Acīmredzot, ir jāpaiet kādam laikam, kamēr pie mums visi uzticēsies valsts izveidotajām institūcijām un mehānismiem. Ceru, ka Jūs uzticaties mums un izvēlēsieties sadarboties ar mūsu nekustamo īpašumu aģentiem!
Ivars Rubenis
10-Dec-2023
Novembra pēdējās dienās piedalījos SKDS veiktajā aptaujā, kuras mērķis bija noskaidrot uzņēmējdarbības vides stāvokli Latvijā. Intervija ilga aptuveni pusstundu, un es kaut kādā mirklī pieķēru sevi pie domas, ka es visu laiku dažādām lietām dodu zemākos un negatīvākos novērtējumus. Pēc tam pats ar sevi sāku apcerēt iespējamos iemeslus. Te man radās 3 iespējamie atbilžu varianti – man bija slikts garastāvoklis, SKDS jautājumi bija tendenciozi vai varbūt tiešām viss ir slikti. Tā kā biju piekritis sarunai, tad slikto garastāvokli atmetam. SKDS tomēr ir kompānija ar vārdu un vēsturi, negribētos ticēt mākslīga rezultāta radīšanai. Atliek trešais – varbūt tiešām viss ir slikti…
Atskatoties vēl dažas nedēļas atpakaļ, saprotu, ka manas bažas par uzņēmējdarbības vides stāvokli ir vairojusi Nacionālā drošības komisija. Tā ir iesniegusi izskatīšanai Saeimā Zemesgrāmatu likuma grozījumus, kuru mērķis ir pastiprināt kontroli pār ārzemniekiem un uzņēmumiem ar ārvalstu kapitālu.
Komentārus par piedāvātajiem grozījumiem ir iesniegusi Ārvalstu investoru padome Latvijā un Nekustamā īpašuma attīstītāju alianse, bet viskodolīgāko secinājumu savā vēstulē Saeimas juridiskajai komisijai ir paudusi Latvijas Zvērinātu advokātu padome: “Padome vērš Komisijas uzmanību, ka likumprojekts esošajā redakcijā pasliktinās investīciju vidi Latvijā, radot nepamatotu administratīvo slogu ārvalstu juridiskām personām iegūt lietu tiesības Latvijā”.
Neiedziļinoties visās detaļās (to var izdarīt Saeimas mājas lapās vai Ivara Pommera Delfi rakstā), gribētos nocitēt daļu teikuma no problēmas apraksta likumprojekta anotācijā: “Esošā kārtība ir nepilnīga, …, kā rezultātā attiecībā uz minētām personām ir būtiski apgrūtināta datu apstrāde”.
Tātad sanāk, ka valsts institūcija (Nacionālā drošības komisija) piedāvā administratīvo slogu pārlikt uz kādu citu, jo redz pašiem esot būtiski apgrūtināta datu apstrāde! Par kādu datu apjomu iet runa? Saskaņā ar anotācijā pausto tās ir “23 195 fiziskas personas”. Nopietni?! Šis ir datu apjoms, kas ir apgrūtinošs priekš valsts?!
Likumprojekta anotācijas pamatojums sākas ar to, ka 2022. gada 24. februārī ir mainījusies drošības situācija Eiropā… Piedodiet, tagad ir 2023.gada beigas! Pagāja vairāk nekā pusotrs gads un mēs identificējām problēmu! Saeima, izskatot likumprojektu, noteica priekšlikumu iesniegšanas termiņu līdz 2023. gada 16. novembrim. Tieslietu ministrija lūdza pagarināt termiņu līdz 2024. gada 29. februārim, kas arī tika akceptēts. Nopietni?! Šis ir termiņš, kas ir nepieciešams valsts institūcijas viedokļa sagatavošanai?! Divi iespējamie atbilžu varianti – Nacionālā drošības komisijas likumprojekts ir bēdīgā stāvoklī vai Tieslietu ministrija nespēj ātrāk sagatavot viedokli. Forši, nedaudz vairāk nekā 2 gadi problēmas identifikācijai un priekšlikumiem par grozījumiem. Jautājums, kad vēl šie grozījumi un kādā veidolā ieraudzīs dienasgaismu?
Ieinteresētās organizācijas iesaistās un cīnās par savu taisnību un klientiem, taču man kā vērotājam no malas māc šaubas, ka viņiem kaut kas izdosies. Ja jau zemniekiem ar visiem lobijiem, publikācijām presē un saviem pārstāvjiem Saeimā neizdevās panākt 5% PVN augļiem un dārzeņiem, tad citiem ir pavisam mazas izredzes. No valsts puses tas varētu izskatīties tā – ja grib taisīt šeit biznesu, nu tad lai maksā! Nekustamo īpašumu sektors pašreiz nav tā vieta, kur būtu daudz brīvās naudas. Daļa attīstītāju nodarbojas ar caurumu lāpīšanu, novirzot resursus no mazāk sāpīgām vietām uz tām, kuras vairāk deg.
Nemaz negribas pieminēt tālāko anotācijas rakstīto. Piemēram uz jautājumu, vai tiesiskais regulējums ietekmē uzņēmējdarbības vidi, atbilde ir “Nē”!!!
Rezumējot:
Kāpēc es pieskaros šai tēmai? Mums tas ir svarīgi. Kā jau norādīju iepriekšējā blogā “nekustamā īpašuma bizness vienmēr ir atkarīgs no ārējā finansējuma pieejamības”. Apstiprinot šādus grozījumus likumā, vēl vairāk samazināsies ārvalstu kapitāls, kas savukārt samazinās tirgus aktivitāti un cenas. Šo situāciju noteikti vēl pastiprinās Saeimas akceptētā palīdzība kredītņēmējiem. Katrā ziņā, tas viss neraisa optimismu ne par uzņēmējdarbības vidi, ne par tirgus perspektīvām, bet nu gaidīsim Saeimas lēmumu un tad jau redzēsim…
P.S. Ja šo gadījumā lasa atbildīgās institūcijas, tad ceru, ka viņi uztvers veselīgo kritiku.
Ivars Rubenis
5-Oct-2023
Varētu diskutēt, kādos terminos nosaukt to, kas pašlaik notiek nekustamo īpašumu tirgū. Kāds varētu teikt, ka tirgū ir iestājusies stagnācija, bet vēl kāds, ka tirgus nīkuļo. Nepieciešams arvien lielāks laiks, lai realizētu īpašumu par tirgus cenu. Nekustamo īpašumu starpniecības līderis “Latio” regulāri veic pētījumus, kas parāda, ka gada laikā īpašumu realizācijas termiņš par tirgus cenu ir pieaudzis 3 (!!!) reizes (2022.gada jūlijs – 2023.gada augusts). “Delfi Bizness” savā rakstā “Vai jauno mājokļu tirgus miris? Ko rāda projektu un attīstītāju ‘Top’” analizē, cik lielā mērā ir sabremzējies jauno un renovēto mājokļu tirgus. Skaidrs ir viens – aktivitāte ir samazinājusies.
2021. un 2022. gadā tirgū bija liels cenu kāpums. Cilvēkiem bija lielas inflācijas gaidas, bija uzkrāta nauda no COVID laiku kompensācijām, Latvijā bija pieejamas ārvalstu investīcijas, pasaulē pieauga pieprasījums pēc būvmateriāliem, t.sk., koksnes , kas “uzrāva” debesīs mežu un koku cenas. Tie ir tikai daži no faktoriem, kas lika iepriekšējos gados pārdošanas cenām kāpt. Iepriekšējos gados tika pirkts viss par jebkuru cenu. Īpaši liels kāpums bija lauksaimniecības zemju un mežu sektorā. Tagad šis kāpums ir apstājies, bet pārdošanas cenas ir tur, kur tās ir uzkāpušas.
Tagad no tirgus ir aizgājusi austrumu kaimiņzemes lielā nauda, savu darbību uz pauzes ir nolikuši skandināvu fondi, EURIBOR kāpums ir piebremzējis hipotekārās kreditēšanas tirgu. AS "EfTEN Capital" dibinātājs Viljars Arakass norāda, ka “nekustamā īpašuma bizness vienmēr ir atkarīgs no ārējā finansējuma pieejamības, no banku aizdevumiem”.
Augstās cenas un finansējuma pieejamības trūkums ir iemesli, kāpēc tirgū ir maz naudas un kāpēc pircēju un pārdevēju cenas nesatiekas. Ļoti labi var saprast pārdevējus, jo neviens negrib pārdot lētāk, ja pirms tam varēja to izdarīt dārgāk. Šī situācija nedaudz atgādina kazino – azartiskais spēlmanis pēc tam bieži vien nožēlo, ka nav ātrāk beidzis spēlēt…
Varētu teikt, ka tirgus ir uz pauzes, un investori, attīstītāji un bankas gaida EURIBOR kritumu. "Swedbank" ekonomists Oskars Niks Mālnieks prognozē, ka tālāks procentu likmju kāpums nebūs un kritums gaidāms jau nākamā gada vēlā pavasarī. Cik atceros, tad pirms pēdējās EURIBOR likmes celšanas arī bija prognozes, ka tās vairāk netiks celtas. Es kā cilvēks parastais un šajā nozarē strādājošais gribētu ticēt šai prognozei. Bet, ja pat šī sapņainā cerība piepildās, nekas nenotiks uzreiz. Bankas uzreiz “nemetīs” visiem pakaļ kredītus, investori uzreiz nesāks investēt un attīstītāji nesāks virzīt jaunus projektus. Būs nepieciešams laiks, lai tirgus atdzīvotos un procesi sakārtotos. Mans spekulatīvais minējums – pusgads.
Tātad, ko mēs varam sagaidīt no tirgus turpmākajā gadā un pēc tam? Turpmākā gada laikā, manuprāt, nebūs nekādu nopietnu izmaiņu. Ja kādam būs nepieciešamība pārdot, tad viņam nāksies samazināt cenu. Tie, kuriem nevajadzēs pārdot, gaidīs. Kas būs pēc tam? Saka, ka ekonomists ir cilvēks, kurš pēc tam paskaidro, kāpēc ir noticis savādāk. Negribu prognozēt, citādi nāksies pēc tam skaidrot…
Ivars Rubenis